滄州中能關(guān)注 如果是場(chǎng)拍賣,，且無(wú)底價(jià),， 個(gè)出價(jià)的人舉出1元的 子也可以；如果是個(gè)農(nóng)民工,，會(huì)盤算下這房子在農(nóng)村建要花多少錢,；如果是個(gè)中介,，會(huì)把戶型、區(qū)域說(shuō)得天花亂墜再估出個(gè)高價(jià),；如果是個(gè)土豪,，眼睛眨也不眨，就把支票砸過來(lái)了…… 可見,，不同的個(gè)體,，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣，角色不一樣,，處在不同的情境中,，都會(huì)報(bào)出不同的價(jià)格。 終,，眾多的買賣雙方圍繞供需討價(jià)還價(jià),，形成一個(gè)市場(chǎng)， 終形成一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)格,。 房子本只是鋼筋水泥加磚頭,，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房子并不只是房子,。價(jià)格很容易形成,，但房子到底是如何定價(jià)的呢？ 財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》（微信號(hào)：caishang02）認(rèn)為,，回答此問題,， 從房地產(chǎn)的屬性這一源頭出發(fā),。 房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性,，即商品屬性和資產(chǎn)屬性,。其中，商品屬性還可以再細(xì)分,，一是自然屬性,，即房子用來(lái)住，體現(xiàn)出使用價(jià)值,；二是社會(huì)屬性,，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價(jià)值,。 滄州中能電液動(dòng)鄂式閘閥：成本定價(jià)是個(gè)夢(mèng) 倘若按馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論來(lái)給房地產(chǎn)定價(jià),，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。 因?yàn)閯趧?dòng)價(jià)值論要旨是凝結(jié)在物品中的勞動(dòng),，價(jià)值圍繞使用價(jià)值,。簡(jiǎn)化為成本定價(jià)，也就是房?jī)r(jià)以鋼筋水泥加磚頭的價(jià)格來(lái)計(jì)算,。 但這樣的話,，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本 高也不超過2000元/ ，而且這些年來(lái)增幅并不明顯,， 于中西部就 低了,。當(dāng)然還有建房子的土地，好比生產(chǎn)面包的面粉,。 不過,，即便算上地價(jià)、開發(fā)費(fèi)用等,，開發(fā)商合理的利潤(rùn)率,，房?jī)r(jià)也不會(huì)高到哪里去，房地產(chǎn)就不會(huì)成為一個(gè)主要的社會(huì)矛盾了,。 但作為一種人類生活必需品,，商品住宅的價(jià)格真的可以超出成本很多倍，像 品一樣嗎,？顯然不是,，除非稀有的北京四合院、上海市區(qū)的民 別墅,。 商品屬性之二：提折舊就是書呆子 如果用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求關(guān)系來(lái)給房地產(chǎn)定價(jià)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求之時(shí),，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲,，供過于求之時(shí),，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。 現(xiàn)實(shí)中,，商品住宅供給加大或者庫(kù)存增加確實(shí)會(huì)影響到房?jī)r(jià),，譬如2014年3月末，杭州為了托市,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門 然修改了房屋的庫(kù)存數(shù)量,，從11萬(wàn)套減少到7萬(wàn)套。 只是,，理論畢 只是理論,，現(xiàn)實(shí)中還要 復(fù)雜，每一套房子都有大小,、戶型差異,，而商品住宅的開發(fā)售賣周期較長(zhǎng)，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清,。因而供需關(guān)系只是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要要素,，但不是 重要的。 也有人會(huì)用租金回報(bào)率來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià),，但實(shí)際上這有點(diǎn)類似雞和蛋的關(guān)系,，上海商品住宅一般租金回報(bào)在1%~2%，假如合理值在5%~8%,，又怎么能說(shuō)是作為分子的租金低了,，還是作為分母的房?jī)r(jià)高了呢？ 此外,，既然是商品,，房屋作為固定資產(chǎn)，那么房?jī)r(jià)估算是要計(jì)算折舊的,，但在現(xiàn)實(shí)中,，提折舊勢(shì) 被笑話為書呆子。 所以,，用商品屬性來(lái)分析房?jī)r(jià)還是有些蒼白的,。 既然商品屬性說(shuō)服力不濟(jì)，我們來(lái)把房子看為一種資產(chǎn)來(lái)定價(jià),。 資產(chǎn)的價(jià)格是如何決定呢,？比物品、商品定價(jià)分析起來(lái)都要復(fù)雜得多,，盡管基本思想就一句話——資產(chǎn)價(jià)格等于未來(lái)收益的預(yù)期折現(xiàn),，具體方法就是用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率去折現(xiàn)資產(chǎn)的未來(lái)收益。 資產(chǎn)定價(jià)方法主要有均衡定價(jià)和套利定價(jià),，理論一直在發(fā)展,，近些年來(lái)引入行為金融學(xué),，但仍然不盡 。 我們先以股票定價(jià)為例,，表象是市場(chǎng)上買的人與賣的人數(shù)量對(duì)比來(lái)決定,，可以理解為供給和需求關(guān)系；但實(shí)質(zhì)上,，是基于預(yù)期收益率來(lái)定價(jià)的,，買的人預(yù)期未來(lái)會(huì)上漲，賣的人則預(yù)期未來(lái)會(huì)下跌,。 那么這個(gè)預(yù)期是如何產(chǎn)生的呢,？我們 要引入時(shí)間框架了，短期可能是因?yàn)橥粊?lái)的利好和利差消息,，中期可能是基于技術(shù)分析而波段操作,，長(zhǎng)期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利 或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素。 滄州中能電液動(dòng)鄂式閘閥 于預(yù)期收益率的高低,，一是要取決于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率,，二是取決于不確定性的程度，通俗言之即是高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào),。 對(duì)于房地產(chǎn)而言,，資產(chǎn)定價(jià)理論上是一樣的，但實(shí)際上考慮的比股票還要復(fù)雜些,，一是交易環(huán)節(jié)比股票復(fù)雜,，這個(gè)無(wú)需多言；二是標(biāo)準(zhǔn)化程度差異,，即前述的戶型,、位置差異等，三是信息不對(duì)稱,，股市信息相對(duì)充分且快速流通,，而房地產(chǎn)信息不對(duì)稱要嚴(yán)重得多；四是流動(dòng)性弱于股市,，房地產(chǎn)區(qū)域性劃分嚴(yán)重,，而股市不存在跨區(qū)域問題；五是房?jī)r(jià)定價(jià)中還涉及土地的資產(chǎn)定價(jià),；六是 城市住宅70年的產(chǎn)權(quán)期限也在影響定價(jià),。 很復(fù)雜吧，但在現(xiàn)實(shí)中,， 財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》（微信號(hào)：caishang02）發(fā)現(xiàn),，無(wú)論是地產(chǎn)商賣新房，二手房買賣，定價(jià)又似乎沒這么復(fù)雜,。尤其是產(chǎn)權(quán)期限剩余期并不重要,，一方面大家都想著離到期還很遙遠(yuǎn)，那是后代人的事,；另一方面又在賭政府勢(shì) 延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。 滄州中能房?jī)r(jià)究 誰(shuí)決定,？ 說(shuō)來(lái)真讓人遺憾,，雖然筆者把房地產(chǎn)的定價(jià)機(jī)制簡(jiǎn)潔到二重性，但一套房子究 定價(jià)多少是合適的仍是件困難的事,。那好,，就把這個(gè)問題拋給市場(chǎng)去解決吧，市場(chǎng)博弈自然產(chǎn)生價(jià)格,，但這個(gè)價(jià)格又是不均衡的,，于是價(jià)格起伏波動(dòng)，產(chǎn)生了復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán),。 后,，說(shuō)點(diǎn)有趣的，筆者翻了很多學(xué)術(shù)論文,，有個(gè)研究可供參考,。重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗(yàn)后指出，“房?jī)r(jià)慣性”及供求失衡（銷竣比）是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素,。 什么是房?jī)r(jià)慣性,？形成房?jī)r(jià)慣性的因素很多，包括：對(duì)房?jī)r(jià)上漲的一致預(yù)期及對(duì)政策的信心不足,，存在不斷誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的諸多刺激因素,，存在政府和開發(fā)商等推動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的動(dòng)力機(jī)制等,。 似乎有點(diǎn)難理解,，我們看下這篇論文的論證細(xì)節(jié)：如果地價(jià)走高，房?jī)r(jià)將 快速響應(yīng),，并在第七季度達(dá)到 高點(diǎn),，即地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊具有顯著的促進(jìn)作用和較長(zhǎng)的持續(xù)效應(yīng)。此外,，房?jī)r(jià)對(duì)來(lái)自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng),，并在第六季度達(dá)到 大。 總而言之,，房?jī)r(jià)慣性,、地價(jià)、供需關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的主要因素，其中房?jī)r(jià)自身的貢獻(xiàn)度 大,，達(dá)到70%,；其次是銷竣比對(duì)房?jī)r(jià)的影響，再就是地價(jià),，兩者加起來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的貢獻(xiàn)達(dá)到近30%,，但地價(jià)的貢獻(xiàn)不足10%。 于前文所談的商品屬性中的房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微,。 房?jī)r(jià)慣性推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,，雖然這聽起來(lái)有點(diǎn)像拉著自己的頭發(fā)離開地面一樣難以理解，但低頭一想,，好比股價(jià),，強(qiáng)者恒強(qiáng)，路徑依賴,，這 不正是人的動(dòng)物精神所推動(dòng)的嗎,？換作房?jī)r(jià)，難道不也是這樣嗎,？ 滄州中能機(jī)械制造有限公司